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海外房地产智能投顾平台进驻中国

作者: 吴博士 来源: 未知 发布时间:2017-12-06

  在金融科技大力发展同时,一些海外金融科技企业也来中国布局。初创于南非的全球房地产智能投顾平台——Wealth Migrate,即是众多已在中国布局业务的海外金融科技企业中的一家。

  Wealth Migrate中国区总经理胡振鸣日前接受记者采访时表示,Wealth Migrate致力于搭建一个透明平台,在全球范围内甄选具有投资价值的商业地产项目,让世界各地的普通投资者以1000美元的金额即可参与跨境商业地产项目投资。

  普通投资者可跨境投资商业地产

  据介绍,让普通投资者可以跨境投资商业地产,“个人投资者在北美的房产投资门槛很高,但通过Wealth Migrate平台,最低只需1000美元即可参与。”

  在胡振鸣看来,Wealth Migrate其实是一个房地产股权直投平台,主要关注商业地产,“与金融机构先募资再投项目不同,股权直投的逻辑是先找到项目,用项目来筹资,确保资金与项目一一对应,出资方得到的是项目公司的股权。”

  “所有投资人都直接拥有对应项目的股权,只要有人愿意购买,股权是可以进行交易转让的。”胡振鸣向记者介绍称,“Wealth Migrate现阶段可以应投资人要求通过线下的方式帮助寻找有意向买入股份的客户。未来会努力实现股份在平台上直接进行交易。”

  每个项目在募集资金时都会有一个预计的项目持有期限。以医疗项目为例,一般是“4+2”年的期限。但实际运营中还需看市场的波动,如果预估之后会有风险,项目也会提前退出。

  “个人投资者去美国买房子,会面临一系列的烦恼,包括贷款、调查房产权属是否清晰、委托出租、税收等。”胡振鸣向记者表示,在Wealth Migrate平台上通过获得项目公司股权的方式投资,这些方面会有项目公司的委托运营方统一处理,投资者无需操心具体操作层面的内容。平台会根据投资者所持有的相关项目股份,将相应的每季度租金收益以及项目退出时的资产收益分发给投资人。

  针对监管问题,胡振鸣表示,按照中国目前的相关规定,个人不可以直接做境外投资,因此Wealth Migrate也不在中国募集资金。中国内地投资者要想参与,只能用其境外持有的资金。

  项目主要为医疗地产中的诊所大楼

  据胡振鸣介绍,在海外市场,商业地产一般包括大型商场、快销店等小商铺、酒店和医疗地产,其中,大型商场受电商冲击太大,目前在转型期;小商铺投资周期短,收益高但风险也高;酒店的投资风险比多数人了解的高,很多实际运营处于亏损状态。在筛选后,Wealth Migrate平台选择主要投资医疗地产。

  医疗地产项目也大致可分四类:医院,该物业一般是医院或医疗集团自持;诊所大楼,在美国,诊所是医疗机构中最庞大的群体,开办诊所的人一般不会自己购买物业,往往是租赁一栋大楼,该大楼是典型的商业地产收租模式;康复中心,康复中心往往针对术后恢复以及残疾人的延续治疗等,这类型的地产投资总量相对较少;养老地产,这类物业往往只租不售,流动性不高。

  “四类医疗地产项目中,只有诊所大楼比较适合商业地产投资,且该类大楼往往在建设之初就已布置了一些医疗设施,具有一定的行业门槛,也就是说,不是随便一栋大楼都能开诊所。”胡振鸣向记者介绍。此外,诊所的医生一般信誉较好,开诊所也倾向于长期待在一个地方,因此租期至少是5年,一般是10年左右。签租约时往往约定好每年租金上涨多少,基本接近了一个固定收益类的产品,包括退出收益,项目净收益率年化约可达15%以上。

  “平台还投资一些公寓,这是商业地产项目中最接近住宅类的,只租不售,租金保守估计年化收益率在7%以上,再加上装修改造等,资产增值能达到20%以上。”胡振鸣说。

  酝酿三大计划打造跨境房产投资平台

  胡振鸣表示,股权直投的地产基金在海外已运行多年,类似的基金约有上百家,市场规模巨大,但以平台方式进行跨境房产投资的较少,Wealth Migrate平台主打的正是跨境模式。

  为了更好地打造跨境房产投资平台,Wealth Migrate正采用区块链技术布局,未来,投资者在该平台上所投的每一笔股权交易都会在区块链公链上,即便平台不在了,但股权登记记录也是存在的。

  除了交易的安全性,Wealth Migrate还计划将所有的股权交易采取电子化证券模式,这样可更加灵活地进行交易。

  “第三个计划是希望利用区块链的方式为平台所投的物业建立一套不可更改的档案,包括物业权属的变化、运营情况、维修维护的记录,档案在不可更改同时又是开放的,在未来的交易中可以节省包括尽职调查在内的很多成本。”

  在美国推出7个医疗地产项目后,Wealth Migrate平台即将推出英国及澳大利亚的商业地产项目。

  数据显示,Wealth Migrate平台目前注册用户来自108个国家,注册用户数量较去年同期增长8倍;投资交易数量也较去年同期增长2.6倍,完成投资的用户来自45个国家;团队分布7个国家或地区,包括南非、中国、中国香港、澳大利亚、美国、英国、迪拜。

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